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O Sonho da Casa Própria PDF Print E-mail
Written by Marconely Alves   
Friday, 19 October 2012
 AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PRÓPRIO.

Com o crescimento da economia brasileira, que por consequência gerou um aumento do crédito e facilidades para aquisição da casa própria, muitas pessoas iniciantes na compra de imóveis tem me consultado com o objetivo de esclarecer dúvidas quanto aos procedimentos de aquisição de imóveis.

Sabe-se que adquirir um imóvel principalmente se a modalidade de compra for mediante financiamento bancário é um procedimento que requer planejamento financeiro e cuidados no que se refere à formalização do contrato de compra e venda. Estas cautelas são necessárias para se evitar que um investimento financeiro de grande monta não seja objeto de disputas judiciais ou perdas financeiras e consequente desgaste psicológico e material.

Por isso sempre quando decidir pela aquisição de um imóvel próprio observe as seguintes recomendações para que a tão sonhada compra não se torne um pesadelo:

1) Escolha um imóvel que seja adequado as suas necessidades imediatas e futuras – A opção por um imóvel é a parte mais dispendiosa em tempo neste tipo de negócio. Deve-se escolher um imóvel que atenda suas necessidades atuais e também que seja compatível com suas necessidades em longo prazo. Não adianta comprometer o orçamento por 20 anos com o pagamento de um imóvel se o mesmo não atenderá suas necessidades por cerca de cinco anos no mínimo.

Se a intenção é morar no imóvel, o melhor é encontrar um que possua espaço e localização que atenda a sua rotina diária evitando assim a insatisfação com a sua nova moradia em curto prazo.

2) Superada a fase de escolha do imóvel é necessário e indispensável a verificação da documentação, o que pode ser feito por você mesmo ou por um profissional da área.

3) Evite confiar cegamente em corretores de imóveis. Existem corretores com alto grau de profissionalismo, porém a função deles é intermediar vendedor e comprador. A confecção de contratos e verificação da documentação para a transferência da propriedade imobiliária compete a advogados devidamente inscritos no órgão de classe.

4) A documentação a ser verificada é extensa. Inicie pela condição fiscal do imóvel a ser adquirido. Solicite uma certidão negativa de débitos junto ao município. A certidão deve ser recente com menos de 30 dias.
 
O município não expede a certidão negativa de débitos se houver dívidas de IPTU e taxa de lixo. Igualmente, solicitar uma certidão negativa de dívidas do vendedor do imóvel é importante para se evitar que débitos pessoais do vendedor recaiam sobre os bens pessoais dele inclusive do imóvel que esta sendo comercializado.

5) Solicite também certidões negativas de débito junto ao Estado e a União. Estas certidões devem ser solicitadas tanto do imóvel quanto do nome do vendedor.

6) Consulte o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área de localização deste bem. A consulta da situação do imóvel é realizada mediante o pedido de uma Certidão Vintenária. Nesta certidão consta todo o histórico do imóvel. Desde a concessão do habite-se (autorização municipal que declara que o imóvel está apto à moradia) até o registro de todos os antigos e atuais proprietários.
7) A certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis também demonstra a existência ou não de alguma pendência judicial que impeça a transferência como por exemplo hipotecas, penhoras ou averbações de ações judiciais que proíbam a transferência de propriedade.

8) Se o imóvel a ser adquirido se tratar de um apartamento consulte o síndico ou a administradora do condomínio sobre a existência de débitos condominiais. Lembre-se que as taxas condominiais são do imóvel e não do proprietário. Portanto, jamais adquiria um apartamento sem antes certificar-se da inexistência de débitos desta natureza.

Recomenda-se também a consulta junto às fornecedoras de serviços de água e energia elétrica. Exija um documento escrito da ausência de dívidas.

9) Solicite junto aos órgãos judiciais uma certidão de distribuição de ações judiciais em nome do vendedor do imóvel. Disputas judiciais mesmo que não incidam sobre o bem podem impedir a transferência da propriedade. Se houver processos judiciais contra o vendedor consulte um advogado para que este lhe informe sobre a possibilidade do resultado destas ações incidirem sobre seu novo bem, mesmo após a aquisição dele por você.

Se todos estes passos forem seguidos e não se encontrar problemas contrate um advogado para que este profissional realize a confecção do contrato. Dispense contratos prontos e modelos de contrato que não atendam as características individuais do negócio que está sendo realizado.

O contrato de compra e venda é essencial porque mediante a assinatura deste documento são estipuladas as obrigações do vendedor e do comprador. Certifique-se de que no contrato conste prazo para a entrega do imóvel e a inserção de multa no caso de descumprimento. No contrato deve constar ainda, o preço pago pelo imóvel a forma de pagamento. As instituições financeiras somente liberam o financiamento após estes procedimentos.

Somente a assinatura do contrato não é suficiente para a transferência da propriedade do imóvel. Pela legislação brasileira o imóvel somente se transfere após o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis e o pagamento dos impostos pertinentes. Na prática do mercado, os impostos de transferência são pagos pelo comprador. Reserve recursos financeiros para efetivar o pagamento que geralmente varia entre 2% a 8% do valor do bem. A carga tributária brasileira é alta e os órgãos fiscais avaliam caso a caso qual o percentual a ser cobrado. Novamente um advogado é indispensável nesta fase, pois este profissional pode solicitar redução e isenções fiscais previstas em lei.

Muitas dúvidas surgem em razão da aquisição de imóveis por parte de casais homoafetivos. Recomendo que além dos procedimentos anteriormente descritos o casal homoafetivo registre o imóvel no nome dos dois para se evitar no caso de falecimento de um deles a instauração de d isputa judicial com a família do companheiro(a). Com a aprovação da União Estável Homoafetiva pelo Supremo Tribunal Federal os Cartórios de Registro Civil estão aptos a registrarem a condição de parceiros emitindo uma escritura pública que serve para gerar efeitos civis como inclusão em planos de saúde e especificamente no caso de compra de imóvel por financiamento bancário que o mesmo seja realizado em conjunto unindo os documentos que comprovem a renda financeira do casal. Além disso, o registro da União Homoafetiva gera direito à herança e direito de permanência no imóvel mesmo após o falecimento do companheiro(a).

Devidamente registrada a transferência do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis o mesmo lhe pertence. Se a opção foi por financiamento o imóvel ficará em seu nome, porém hipotecado ao banco até a quitação do contrato de financiamento. A ausência de pagamento dos valores do empréstimo gera direito ao banco em executar a hipoteca.
 
Concluída a compra com segurança cabe a você aproveitar seu novo lar ou seu novo investimento. Faça dele um lugar de convivência social e de descanso. E lembre-se que a compra de um imóvel sempre deve ser realizada com segurança e com formalidades. Evite negócios verbais e sem garantias.

Procure bons corretores e bons advogados por que os valores pagos a estes profissionais de forma preventiva são sempre menos onerosos do que quando forem contratados para resolverem algum tipo de problema relacionado a contratos de compra e venda de imóveis mal sucedidos.

Boa compra e boa realização de seus sonhos.


Marconely Alves é advogado atuante nas áreas de Direito Civil e Imobiliário, Direito Administrativo e Direito do Trabalho possui pós graduação em Direito do Trabalho e é apreciador de cultura em geral e de boas festas aos finais de semana.

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Este artigo foi escrito para o site Aqui Rola gentilmente cedido de forma gratuita ao responsável pela publicação. Direitos autorais reservados ao autor. A reprodução por terceiros fica submetida à autorização que será fornecida por escrito após análise.
Last Updated ( Friday, 19 October 2012 )
 
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